<nav id="pp04q"><listing id="pp04q"></listing></nav>

          <form id="pp04q"></form>

        1. <em id="pp04q"></em>

          <nav id="pp04q"><listing id="pp04q"></listing></nav>
          <form id="pp04q"><legend id="pp04q"><video id="pp04q"></video></legend></form>

          當前位置:首頁 > 賽雅資訊 > 賽雅新聞

          2019年田園綜合體試點七大立項條件及政策詳解

          田園綜合體試點七大立項條件


          1、功能定位準確:

          農田田園化、產業融合化、城鄉一體化

          循環農業、創意農業、農事體驗一體化發展


          2、基礎條件較優:

          基礎設施較為完備

          特色優勢產業基礎較好

          區位條件優越

          已自籌資金投入較大

          農民合作組織比較健全


          3、生態環境友好:

          山水田林湖整體保護

          踐行看得見山、望得到水、記得住鄉愁的生產生活方式

          農業清潔生產基礎較好



          4、政策措施有力:

          地方政府積極性高

          建設主體清晰

          管理方式創新

          用地保障機制等方面作出探索


          5、投融資機制明確:

          探索推廣政府和社會資本合作

          積極統籌各渠道支農資金

          不新增債務負擔


          6、帶動作用顯著:

          組織引導農民參與建設管理

          創新農民利益共享機制(構建股份合作、財政資金股權量化)


          7、運行管理順暢:

          探索田園綜合體的建設模式和運營管理模式

          可采取村集體組織、合作組織、龍頭企業等共同參與


          不予受理的情況

          未突出以農為本,項目布局和業態發展上與農業未能有機融合,以非農業產業為主導產業;

          不符合產業發展政策;

          資源環境承載能力較差;

          違反國家土地管理使用相關法律法規,違規進行房地產開發和私人莊園會所建設;

          鄉、村舉債搞建設;

          存在大拆大建、盲目鋪攤子等情況。


          田園綜合體試點扶持政策

          綜合考慮各地發展建設基礎、開展試點意愿、改革創新工作推進、試點代表性等因素,中央財政將按照三年規劃、分年實施的方式,三年共扶持1.5個億,地方財政根據實際情況給予安排。


          政府扶持資金、資金使用方式如下:

          ?  中央財政從農村綜合改革轉移支付資金、現代農業生產發展資金、農業綜合開發補助資金中統籌安排,每個試點省份安排試點項目1—2個,各省可根據實際情況確定具體試點項目個數。

          ?  試點項目資金和項目管理具體政策由地方自行研究確定。

          ? 各試點省份、縣級財政部門要統籌使用好現有各項涉農財政支持政策,創新財政資金使用方式,采取資金整合、先建后補、以獎代補、政府與社會資本合作、政府引導基金等方式支持開展試點項目建設。

          ?  經財政部年度考核評價合格后,試點項目可繼續安排中央財政資金。對試點效果不理想的項目將不再安排資金支持。


          田園綜合體規劃中心解讀

          田園綜合體規劃中心認為田園綜合體是集“生態為依托、農業為基礎、旅游為引擎、數據為支撐、金融為保障、健康為理念、市場為導向的智慧集約型大農業產業集群”與“美麗田園建設運營創新模式”為一體的中國特色“三農”問題全面深化改革試驗田。


          這個觀點主要從三個角度進行解讀,第一是針對長期工作生活在城市的市民,田園綜合體可以滿足他們對安全健康的農產品和品質化的鄉村體驗生活的消費需求。第二是生活在本地的農村居民,要滿足他們對田園版的現代城市化配套以及社會福利的需求。第三是對于中國鄉村的發展,希望通過田園綜合體進行農旅、文旅一體化,鄉村區域綜合發展以及優化城鄉二元結構。



          傳統的鄉村到田園綜合體的變化經過了四大轉變,第一個就是功能的轉變,從簡單的農作物生產功能到集生產、加工、銷售、展示為一體的復合功能。第二個就是模式的轉變,從農業模式轉成農業+的模式。第三個是產業的轉變,從農業產業鏈轉變為綜合的產業鏈,產業鏈從生產端向體驗端轉移。第四個是價值的轉變,從早期的田園產出不高到拓展新的價值空間,實現經濟價值、生態價值和生活價值。


          拿地攻略!如何以“田園綜合體”的名義向政府拿地?


          一、哪些地可作為休閑農業用地?

          1、農民自有住宅、閑置宅基地

          在休閑農業園區中常常存在一些村落,開發者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建,而不是根據現有的基礎進行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉村田野的原始風味,而且也在無形中增加了開發者進行酒店住宿土地審批的難度和建設成本。

          農業部等部門《關于積極開發農業多種功能大力促進休閑農業發展的通知》中明確規定支持農民發展農家樂,閑置宅基地整理結余的建設用地可用于休閑農業,因此在進行休閑農業開發建設中要充分利用農民自有住宅、閑置宅基地。


          2、農村集體建設用地

          農村集體建設用地是指鄉(鎮)村建設用地,鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資,進行各項非農業建設所使用的土地,主要包括鄉(鎮)村公益事業用地、公共設施用地和農村居民住宅用地。


          3、四荒地

          四荒地主要包括依法歸我國農民集體使用的“四荒地”、農民集體經濟組織所有的“四荒地”。具體指荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地,屬于現行經濟環境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

          “四荒”使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

          2016年中央一號文件以及《農業部等11部門關于積極開發農業多種功能大力促進休閑農業發展的通知》中鼓勵利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發展休閑農業,對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用“四荒地”發展休閑農業,其建設用地指標給予傾斜。


          4、城鄉建設用地增減掛鉤

          指休閑農業項目建設確有必要占用耕地時先行在異地墾地,數量和質量驗收合格后,再用作建設用地。轉換方式,具體政策通過制定相應的法規來規范。

          如:在數量上,異地墾地與當地占地面積之比,可根據不同情況,分別為3倍、4倍、5倍。在質量上,保證新墾地總產量大于所占地原產量。

          異地可以是本鄉鎮、本區縣,經國家相關主管部門批準也可跨省區實施。這應該是既保證18億畝耕地只增不減,又保證必要的建設用地供應。當然還有許多具體政策要進一步研究,比如墾地與生態保護的問題、操作中的管理監督問題等。


          5、其他方式

          《國務院辦公廳關于推進農村一二三產業融合發展的指導意見》(國辦發〔2015〕93號)提出,對社會資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等,允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下,利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經營活動。

          二、休閑農業用地有哪些限制


          1、不得占用基地農田

          基本農田俗稱“吃飯田”“保命田”,其重要程度不言而喻。對于基本農田有“五不準”:

          (1)不準占用基本農田進行植樹造林、發展林果業和搞林糧間作以及超標準建設農田林網;


          (2)不準以農業結構調整為名,在基本農田內挖塘養魚、建設用于畜禽養殖的建筑物等嚴重破壞耕作層的生產經營活動;

          (3)不準違法占用基本農田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設;

          (4)不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃,將基本農田納入退耕范圍;

          (5)不準非農建設項目占用基本農田(法律規定的國家重點建設項目除外)。


          因此,在進行休閑農業開發中必須弄清楚其是否占有基本農田。


          2、不得超越土地利用規劃

          各地區國土資源部門都會制定土地利用總體規劃,規劃會規定土地用途,明確土地使用條件,土地所有者和使用者必須嚴格按照規劃確定的用途和條件使用土地;此外還會確定土地利用年度計劃,對年度內新增建設用地量,土地開發整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。

          休閑農業開發必須要明確當地土地規劃中其園區所占土地的用途,符合規劃使用條件的要積極爭取土地建設使用指標,以滿足休閑農業園區對建設用地的要求。


          3、嚴禁隨意擴大設施農用地范圍

          以農業為依托的休閑觀光等用地須按建設用地進行管理。以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂,以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地,必須依法依規按建設用地進行管理,而非按農用地管理。

          進行建設用地管理就必然涉及農用地轉用審批手續,農業設施興建之前為耕地的,非農建設單位還應依法履行耕地占補平衡義務。這在無形中既增加了休閑農業開發建設成本,而且也使得農業休閑開發變得更為復雜,甚至會使部分休閑農業夭折。

          三、如何規避這些限制

          有些人在休閑農業開發中,可能會使用以下6種方式來規避休閑農業用地限制:

          1.用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設;

          2.以建設臨時生產用房名義進行修建;

          3.修建水泥柱,將建筑物騰空,以滿足不破壞耕作層的要求;

          4.修建木屋或鋼架房,即使查處也能低成本拆除;

          5.以建設溫室大棚的方式建餐廳;

          6.用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。


          但是,以上方式為規避政策的監管,打了“擦邊球”,碰觸了土地使用政策的紅線,從根上將不僅無法規避休閑農業用地的限制,還隱藏著很大不確定性和風險。

          最合法安全的方法就是通過立項審批,申請建設用地,這當然也是最困難的方法,拿地費用也相對很高。

          四、可能會步入哪些誤區

          1、無址可選也要選

          有時候,土地并不像普通商品,有充分的選擇空間。在選址的過程中,土地往往獨此一家,讓你別無其他選擇。例如,家鄉有限的土地資源,而作為開發者,又急切地想去做,以至于無址可選的時候也要去選。可想而知,這種選址方式肯定最終效果不理想。

          2、有地就先拿下再說

          休閑農業作為一個舶來詞,許多人對此并沒有深刻的見解。許多人拿地心切,在沒有做好充分的休閑農業規劃前,就匆匆決定,先拿下再說,到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果如何,恐怕只能聽天由命了,做好了是一塊肥肉,做不好只會成為燙手的山芋。

          3、跟著感覺走

          做休閑農業項目不能跟著感覺走,而是要有一雙犀利的慧眼,慧眼是要對所選之地的價值有準確的認識,了解土地如何開發與利用,還要對未來的發展有遠見,尤其是目標客戶及將來市場情況的判斷,還要有項目與市場的對接手段。

          唯有具備這些,才不至于陷入誤區。如果僅僅憑借以往經驗,跟著感覺走,恐怕將成為后來人的反面教材。

          五、其他拿地方法

          1、采用土地銀行的方式

          在完成農村土地確權工作的地區,可采用“土地銀行”的方式,實現農村集體土地指標的自由流轉、質押和融資。這對于農戶獲取啟動資金自營個體旅游項目和專業企業規模化獲取土地用于開發大型旅游項目而言都具有現實意義。

          2、建立以土地股份為基礎的合作社

          有條件的農村集體可以建立合作社,農戶以承包的土地入股,進行股份合作。這樣可以使土地集中經營、高效經營、形成規模化、產業化經營。這種方式,管理制度嚴格,管理方法科學,對加強休閑農業和鄉村旅游領域的農村集體經濟發展能力,保障發展成果切實惠及本地有著極大的促進作用。

          3、使用農村閑置宅基地及廢棄園地

          城鎮化的快速發展,令大量農民進城買房,農村房屋閑置,田地疏于管理。實際上,在新農村集中居住后,閑置下來的村莊農舍、廢棄林園等恰好是休閑農業與鄉村旅游的良好發展空間。

          對這些農村集體土地進行指標整理和農林復墾,并根據旅游產業經營需求合理配置建設用地指標,有助于提高休閑農業與鄉村旅游的招商效率與質量。

          4、土地置換、租賃、入股聯營等

          對經濟效益不理想的集體用地,可采取土地置換、租賃、入股聯營等方式,統籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開發過程中,需要遷移部分農戶的住宅、承包地的問題;另一方面可以充分發揮土地使用價值,集約化發展,便于個人或企業經營管理。


          不管是對于田園綜合體,還是對于休閑農業來說,什么樣的策劃才能真正帶來好的效益?知名度是旅游營銷第一生產力
          知名度是旅游目的地營銷的最終目標。比如清華博士后創辦的小毛驢市民農園,儀器創新的經營模式和完整的服務,創建了自己的品牌,有了知名度,隨后便積累了大量固定用戶,并吸引了廣泛流動用戶。此外,還可以利用大事件進行宣傳營銷,比如電視電影的宣傳、綜藝節目的帶動效應、多媒體名人效應等。一個主題多個理由

          產業不是單獨存在的,不管是田園綜合體還是休閑農莊,產業的發展應是以產業鏈的形態存在。以農為主,但是不能單單是農業,還應該配套發展富有當地特色的相關產業。比如以環境優美為主打,可以發展康養旅游;以綠色有機食品為主打,可以發展餐飲和電商;以文化底蘊為主打,可以發展文化體驗、主題展覽和特色表演等等。總而言之,就是圍繞主題,最大成都上開發新事物、新思路,實現資源和人文的充分利用。


          心理暗示是旅游營銷的利器

          和過去相比人們的生活水平不斷提高,人們的思想觀念也發生改變。初的旅游,人們只是滿足于看風景,現在的旅游,往往是追尋一種心理的享受和心靈的寧靜。旅游目的地要給游客的是一個承諾,一個暗示,只有強有力的心理暗示才能讓游客為了追尋這一心理預期并趨之若鶩的趕來,所謂的心理暗示就是給游客一個充足的來的理由!


          注重服務價值的溢價能力


          服務相當于一個旅游地給消費者的第一道體驗,相當于門面擔當。都說第一印象的好壞是最重要的,對于旅游業來說也是如此。好的服務體驗可以使消費者心情愉快,從而大大增加二次消費的幾率。所以,優質服務的價值不容小覷。

          借勢營銷是坐火箭

          借勢,也是競合。既要與項目地周邊的資源區隔發展,同時也要借助于項目地周邊的知名目的地來宣傳自己,給自己創造乘“火箭”的條件,而找一個“手板車”。


          單一旅游因素的激活效應


          在田園綜合體和休閑農業中,花卉這種單一組成要素的激活作用,被各種創意放大。農業大景觀、立體花海、花卉工藝品、花卉餐飲等,都可以給消費者視覺、味覺、嗅覺上的沖擊體驗。此外,對旅游地要素中的湖泊,山脈的充分利用,借助資源優勢發展水上項目和山地項目,是做到效益最大化的基礎



          韩国全部三级伦在线观看 - 视频 - 在线观看 - 电影影院 - 品赏网